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Quels droits faut-il pour demander un permis d’urbanisme ?

by sur 10 février 2014

En principe, les autorisations administratives, dont les permis d’urbanisme, sont toujours délivrées « sans préjudice des droits civils des tiers », pour reprendre la formule habituellement utilisée par le Conseil d’Etat dans ses décisions.

En d’autres termes, le titulaire d’un permis d’urbanisme, lorsqu’il entreprendra ses travaux, ne sera pas dispensé de respecter les droits civils d’autrui. Il peut s’agir d’une servitude de passage, d’une servitude de vue, ou plus généralement du droit de propriété comme par exemple en matière de mitoyenneté.

S’agissant des titres et qualités que doit avoir une personne pour demander valablement un permis d’urbanisme, le raisonnement était identique, de longue date. Puisque, par principe, elle délivre le permis « sans préjudice des droits civils des tiers », l’administration compétente n’a pas à contrôler le titre et la qualité civile du demandeur.

Au surplus, aucune disposition légale ou réglementaire n’impose que les demandes de permis soient introduites par le propriétaire du terrain concerné par le projet de construction. Plusieurs décisions ont été rendues en ce sens par le Conseil d’Etat (voir par exemple un arrêt LUYPAERT n° 27.052 du 22 octobre 1986, A.B.M. 1986 p. 130).

Si la question était plus débattue pour l’introduction d’une demande de permis de lotir ou d’urbanisation, en raison du caractère réglementaire qui s’attache à certaines dispositions de ces permis, la réponse paraissait claire pour l’introduction des demandes de permis d’urbanisme.

Très concrètement, il semblait résulter de ce principe que n’importe qui pouvait valablement demander un permis d’urbanisme pour n’importe quel terrain. Par contre, la réalisation effective des travaux autorisés par le permis était bien évidemment impossible si le bénéficiaire de l’autorisation ne disposait pas des droits civils pour ce faire (droit de propriété, bail avec accord du propriétaire, droit de superficie ou d’emphytéose, etc.).

Pourtant, par le passé, dans des circonstances de faits certes un peu particulières, le Conseil d’Etat avait nuancé ce principe en considérant :

« On ne peut cependant admettre que n’importe qui introduise une demande en autorisation de bâtir pour n’importe quelle parcelle. (…) Lorsque l’autorité compétente sait pertinemment que la qualité indiquée par le demandeur ne correspond pas à la réalité, elle ne peut délivrer le permis de bâtir » (arrêt Opstaele n° 21270 du 16 juin 1981, AACE, 1981, p. 922).

Mais cette décision restait isolée. Aujourd’hui, il semble que les règles du jeu ont évolué.

En effet, dans un arrêt SOORS du 24 mars 2011, le Conseil d’Etat a annulé un permis d’urbanisme délivré à la Ville de La Louvière au motif que le projet s’étendait partiellement sur une parcelle voisine, sur laquelle la Ville n’avait obtenu aucun droit qui lui permette de construire.

Pour le voisin concerné, la demande de permis d’urbanisme n’était peut-être pas irrecevable, mais le permis était irréalisable et donc illégal puisqu’il ne pouvait s’étendre sur son bien sans son accord.
Le Conseil d’Etat a suivi cette argumentation et annulé le permis (voir arrêt SOORS n° 212.228 du 24 mars 2011).

La qualité du demandeur est donc devenue un élément déterminant de la décision d’octroi du permis : il doit être refusé si le demandeur ne justifie pas disposer des droits civils nécessaires sur les terrains concernés pour pouvoir mettre en œuvre valablement le projet.

Cela n’empêche pas que le permis d’urbanisme reste ensuite cessible, sans devoir préalablement obtenir l’accord de l’autorité qui l’a délivré.

Cette évolution est plutôt rassurante car la situation précédente, à savoir l’abstraction totale des qualités et titres du demandeur de permis pour statuer sur une demande d’octroi, avait des effets pervers.

Lorsque n’importe qui peut obtenir un permis d’urbanisme sur n’importe quel terrain, il peut se servir de cette autorisation pour exercer une certaine pression en vue, par exemple, d’acquérir le bien, de faire supprimer une servitude ou, plus simplement, de forcer la main au propriétaire du terrain concerné pour qu’il achète au prix fort le permis d’urbanisme obtenu.

Le revirement de tendance constaté va permettre de freiner les spéculations, ce qui est certainement apaisant. Mais il ne faut certainement pas aller trop loin.

A ce jour, l’acquisition préalable d’un droit réel sur le bien ne constitue toujours pas une condition de recevabilité d’une demande de permis d’urbanisme. Il suffira donc au demandeur de permis, s’il n’a aucun droit sur le terrain, de justifier que sa demande est introduite avec l’accord du propriétaire pour que le permis puisse lui être valablement délivré.

A défaut, bons nombres d’opérations immobilières seraient compromises, par exemple, dans le cas très fréquent d’un projet initié par un promoteur immobilier sur le terrain d’autrui, personne privée ou publique.

En définitive, lorsqu’est envisagée une opération immobilière impliquant le dépôt d’une demande de permis par un demandeur qui n’est pas le propriétaire du terrain concerné, sans doute est-il préférable de soumettre le projet à un juriste spécialisé avant l’introduction de la demande, pour qu’il vérifie si les conditions d’octroi sont bien respectées. Et, à défaut, pour qu’il précise quelles sont les modalités à mettre en œuvre pour que le permis puisse être valablement délivré.

Jean-Marc SECRETIN, avocat au barreau de Liège 

(source : extrait des brèves du barreau de Liège 2014 n°2)

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 [1] Voy. également l’article « Nouvelle édition 2014 du « CWATUPE expliqué » : interview  de Michel DELNOY, coauteur de l’ouvrage »  du 14.01.2014 publié sur notre blog.

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