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La Loi Breyne expliquée

by sur 12 mars 2015

Si vous projetez de construire une maison clé-sur-porte, vous avez probablement entendu parler de cette loi, considérée comme l’unique protection du candidat-acquéreur.

Que penser des sociétés qui demandent un paiement à la fin des travaux en annonçant qu’il s’agit d’un mécanisme plus protecteur que la Loi Breyne?

De cette interrogation, que faut-il penser du degré de protection de cette loi ? De plus, les entreprises qui doivent la respecter le font-elles toujours ?

Les mécanismes diffèrent selon les entreprises

Thomas & Piron

Ce constructeur met en avant son fameux « contrat unique de promotion-construction respectant scrupuleusement la Loi Breyne ». Pour Yves Arnould (directeur commercial de TP Home), Thomas et Piron est face à une obligation de résultat puisqu’ils sont à la fois responsable de la conception et de la réalisation. C’est d’ailleurs pour cela, que l’entreprise générale vient par ailleurs de faire passer la garantie décennale à 20 ans. Monsieur Arnould ajoute « Si un problème se présente pendant ces 20 ans, nous agissons directement, contrairement à d’autres qui, parce qu’ils font appel à des sous-traitants doivent d’abord faire la lumière sur l’entreprise responsable. Le directeur commercial précise que Thomas et Piron ne réclame pas l’acompte de 5% (le premier paiement se fait à la signature du contrat d’entreprise, sur base de plans signés par l’architecte. »

Maison Blavier

Au sein de cette entreprise, c’est différent. Toute une série de postes sont effectués en sous-traitance, cela peut bien entendu provoquer quelques lenteurs pour mettre à jour les responsabilités éventuelles en cas de problème. Pour Louis Amory (directeur général) la situation n’est pas ce qu’elle est, « Un consultant travaille en interne pour améliorer la rapidité », ensuite pour qualifier la libération de la caution « Je n’ai aucun levier pour forcer le client à venir libérer la deuxième partie. » déclare-t-il. Enfin, le patron dément la politique de supplément que lui prête Test-Achats (il s’agissait d’une pratique ayant court 7 ans avant sa reprise de l’entreprise). Leur façon de procéder ? Faire signer un premier contrat conforme à la Loi Breyne. Ce contrat permet au client d’obtenir un crédit. Si par après, il veut des modifications, tout est mis à plat dans un second contrat et rien ne sera caché. Le montant quant à lui, sera plus élevé, mais dans 25% des cas il sera plus bas.

Jumatt

La politique du constructeur andennais repose sur le fait que le client ne paie sa maison qu’à la fin des travaux, avant la remise des clés. L’entreprise écrit donc dans son prospectus : « Mieux que la Loi Breyne. » Pour Fernando de Sousa (directeur général), la Loi Breyne n’est pas si protectrice que ça (on ne fait pas grand-chose avec 5% de caution). Jumatt pallie au problème en bloquant une garantie bancaire au début des travaux.

Si beaucoup d’entreprises générales assurent respecter scrupuleusement la Loi Breyne, peu d’entre elles vous expliquent en quoi consiste exactement cette réglementation.

Focus sur cette loi

Quel est son contexte de création ?

Adoptée dans les années 1970, suite à la faillite de grands promoteurs (tels que Etrimo), de nombreux Belges avaient alors été plongés dans l’incertitude après avoir acheté un appartement sur plan. Étant donné qu’ils avaient déjà investi de grosses sommes d’argent, ils se retrouvaient avec des travaux inachevés (même parfois non commencés). C’est de là qu’est né la Loi Breyne, une loi financière, destinée à protéger le budget des candidats-acquéreurs.

Pour qui ?

Toutes les entreprises générales, les promoteurs (les sociétés qui construisent pour vous en faisant appel à des entrepreneurs). Il est important de noter que la taille de l’entreprise n’entre pas en ligne de compte. Tant qu’un contrat vous lie avec l’entreprise, et que celle-ci vous livre une maison ou un appartement dans sa totalité.

Conditions d’applications ?

– Il ne faut être lié qu’à un seul partenaire (ne signer qu’un seul contrat) ;
– La construction de la maison ou de l’appartement doit être menée jusqu’à son terme par l’entreprise ;
– Le paiement doit se faire par tranches au fur et à mesure de l’avancement

Ces conditions doivent être cumulées, si l’une d’entre elles n’est pas remplie, la loi ne s’applique pas.

Ce qui est prévu ?

Pour le paiement, l’entreprise générale ne peut demander un acompte supérieur à 5% (les tranches versées par après ne peuvent dépasser le montant de ce qui a déjà été construit).
L’entrepreneur doit ensuite bloquer une caution destinée à garantir l’achèvement des travaux ou à réparer une mauvaise exécution (c’est en fait une garantie bancaire de 5% pour une entreprise agrée et de 100% pour une société non agrée). Cette différence se justifie de par le fait que les entreprises agrées (qui ont accès aux marchés publics) peuvent être plus souples en cas de problème. La libération de la caution se fait entièrement lors de la réception provisoire en ce qui concerne les entreprises non agrées, alors qu’elle a lieu en deux fois pour les sociétés agrées : 2,5% lors de la réception provisoire et le solde lors de la réception définitive.

Viennent ensuite toute une série d’informations devant figurer dans le contrat : les plans de l’architecte signés, le prix fixe total pour l’achèvement des travaux, une date précise de début et de fin, ou encore le montant de l’amende par jour de retard (qui doit correspondre à la valeur locative du bien projeté). Si le contrat ne contient pas toutes ces informations, le client peut demander son annulation.

Enfin, la garantie décennale prévue par le droit commun dans le chef de l’entrepreneur et de l’architecte est élargie aux promoteurs. Pendant dix ans, ils sont eux aussi responsables en cas de gros problème.

Peut-elle être contournée ?

Oui, il y a deux méthodes.
1) En faisant signer au candidat-acquéreur des contrats qui sont à première vue des contrats ne tombant pas sous le coup de la Loi Breyne. Le promoteur fait alors signer au client un contrat avec chaque sous-entrepreneur. Ainsi, il échappe à sa responsabilité ainsi qu’à l’obligation de cautionnement.
2) L’autre méthode est assez courante. Elle consiste à faire signer un premier contrat pour le gros œuvre, et un second pour l’achèvement. De cette manière, l’entreprise sort du champ d’application de la loi et n’est donc plus tenue par les obligations mentionnées ci-dessus.
Geert Coene (conseiller juridique auprès de Test-Achats) répondait dernièrement à quelques questions intéressantes.
Lorsqu’il lui était demandé ce qu’il fallait penser de Thomas & Piron et Jumatt qui font monter la garantie décennale à 20 ans, il répondait : « C’est positif à priori. Légalement, la garantie décennale porte sur la stabilité du bâtiment. Mais la jurisprudence a élargi le principe à d’autres problèmes plus mineurs qui pourraient survenir. Il faut donc voir si le passage à 20 ans concerne aussi ces problèmes plus petits. Si ce n’est qu’au niveau de la stabilité, c’est un peu de la poudre aux yeux ».

Tristan Graindorge

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